Будет интересно
Статьи

Какие документы необходимо для переуступки прав на квартиру

Какие документы необходимо для переуступки прав на квартиру

Оглавление:

Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора.


Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ). Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Покупка квартиры по переуступке прав

Инвестор может потребовать исполнение этого обязательства, а может передать право требования иному лицу.

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров: Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации.
Среди них выделяют:

  1. жизненные обстоятельства, при которых ожидание окончания строительства стало невозможным.
  2. получение выгоды;

Выгода состоит в том, что жилье на стадии «котлована» стоит недорого, ведь есть вероятность, что строительная компания не будет выполнять обязательства.

Так происходит переуступка права или «цессия».При цессии взаимоотношения сторон регулируются . Человек, уступающий право требования, выступает в роли «цедента», а принимающий — «цессионарием».Понять суть сделки поможет выявление мотивов поведения цедента.
По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и при переуступке выгода вкладчика будет выражаться разницей между текущей и первоначальной стоимостью объекта. Почему именно переуступка? Потому что продажа недостроенного объекта будет незаконна.Вторая причина связана с изменениями в жизни инвестора.

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав – основные риски и необходимые документы

Для жилой недвижимости это является базовым условием безопасного соглашения.

Во всех других случаях этого делать не нужно. После официальной передачи прав у бывшего владельца прав не возникает обязательств перед цессионарием, в частности – контроль выполнения условий ДДУ застройщиком.

Это закреплено в статье №390 ГК РФ.

Возможные риски переуступки квартиры в новостройке обусловлены статусом соглашения и ответственностью застройщика перед дольщиками. Поэтому предварительно следует ознакомиться с общими нюансами оформления и частными случаями. Они заключаются в следующем: Возможные «двойные продажи».

Право на один и тот же объект может уступаться нескольким лицам.

Задержка в сдаче новостройки.

Зачастую договор переуступки прав заключают при изменении сроков введения в эксплуатацию.

Вероятность признания соглашения недействительным.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу.

Основания для этого – совместное владение правами на квартиру, ошибки оформления. Сумма переуступки не должна быть больше, чем указанная в ДДУ.

КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ

  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.
    Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

    Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования. 1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе.

    Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком

    Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

    Когда акт приема-передачи жилья состоялся, договор цессии заключить уже не получится. Перемена собственника в этом случае будет осуществляться уже путем заключения договора купли-продажи жилья (или одним из нескольких других способов). Но пока права дольщика не реализованы (акт приема-сдачи не подписан), он имеет право оформить цессию, причем не обязательно с одним цессионарием.

    Нужно иметь в виду, что продавец имеет право заключить договор переуступки сразу с несколькими покупателями, если квартира состоит из двух и более комнат. На подобные действия продавца запрета в настоящем законодательстве нет.

    Цессия — распространенный заработок для инвесторов, покупающих жилье в доме на ранних этапах строительства и перепродающих его по более высокой цене в то время, когда объект готовится к вводу в эксплуатацию. Договор переуступки — единственная возможность для человека, купившего долю в новостройке,

    Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

    Договор долевого участия.

    Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.

    Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ.

    Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.

    Договор предварительной купли-продажи.

    PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

    Следует отметить, что если застройщик не выполняет или нарушает требования, указанные в договоре цессии, то цедент (то есть первоначальный кредитор) не несет за это ответственность, кроме случаев, когда он принял поручительство за должника перед цессионарием. Поэтому, перед тем как согласиться на такую сделку, нужно выяснить мотивы отчуждения квартиры. И лучше тщательно проверить все, что касается квартиры, начиная от правоустанавливающей документации и заканчивая личным осмотром места строительства.

    состояние учредительных документов (устава), ИНН, ОГРН; документ, удостоверяющий право на землю (собственности или аренды) застройщика, используемый для создания жилого дома (свидетельство о праве собственности (аренды) на земельный участок); разрешение на строительство, причем обязательно нужно удостовериться, что целевое назначение разрешения состоит в строительстве жилых домов.

    Совет 1: Какие документы нужны для сделке по переуступки прав

    Т.е.

    меняется только та сторона, которой застройщик обязан предоставить квартиру на правах долевого участия.

    Все остальные условия договора, в том числе: размер и стоимость квартиры, сроки выполнения и гарантийный, остаются прежними.

    Те права, которыми обладал первоначальный дольщик, в полном объеме переходят к тому, кто заключает с ним сделку по переуступке этих прав.

    То лицо, которое первоначально инвестировало деньги в строительство, не несет ответственности по обязательствам застройщика и отвечает только за действительность передаваемого требования. Согласование договора цессии с застройщиком также не требуется, если это условие не было прописано в договоре долевого участия.

    2 Юридическим основанием для заключения сделки по переуступке прав являются ст. 382 Гражданского Кодекса РФ и ст.

    11 Федерального закона № 214-ФЗ

    «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

    . Условием

    Договор уступки прав требования на квартиру

    здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены.

    То есть если головная (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже. Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в , а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии.

    Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

    Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

    Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

    Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика).

    Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании.

    Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

    Два вида уступки Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве

    Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

    С этой целью составляется договор перевода долга. Таким образом продавать жилье можно несколько раз, но только до того момента, пока дом не сдадут в эксплуатацию и владельцу не будет выдан передаточный акт на квартиру.

    Передача недвижимости по ДДУ подлежит обязательной регистрации в УФРС. При переуступке права по предварительному договору купли-продажи. При приобретении жилья по предварительному договору права на него у продавца сохраняются, поэтому покупатель впоследствии не сможет никому продать ее по договору цессии.

    Закон об обязательной регистрации договоров долевого участия или инвестирования в регистрирующем учреждении начал действовать 01.04.2005. Если квартира была приобретена до этой даты по ДДУ с застройщиком в письменной форме, то обязательная регистрация договора цессии не требуется.

    Покупателю достаточно оформить сделку передачи прав со строительной организацией.

    Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

    Переуступка прав.

    Прежде чем продавать недвижимость по ДДУ,продавцу потребуется оплатить Застройщику повинность за квартиру. В другом случае можно перебросить на покупателя оставшуюся задолженность.

    Чтобы сделать это, потребуется составление договора, согласно которому долг будет переведен новому собственнику. Следует отметить, что этот способ продажи жилищной площади можно использовать многократно.

    Ограничения, конечно же, существуют – проводить можно до момента сдачи дома в эксплуатацию, и до выдачи на руки передаточного акта. Процедура продажи жилья по ДДУ требует регистрации в УФРС. Это условие является основным.

    2. Переуступка прав по предварительному договору купли-продажи Приобретая квартиру по ПД, за продавцом сохраняется право требования на жилплощадь, поэтому вам не удастся продать ее третьим лицам по ППТ.

    Закон об обязательной регистрации договора инвестирования и долевого участия в Регистрирующем органе вступил в силу 01.04.2005 г.

    Переуступка: хитрости сделки.

    Инструкция для покупателя

    Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия. Бонусы переуступки Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла.

    Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты.

    Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.